2018年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于加强文物保护利用改革的若干意见》，重点指出：“进一步做好文物保护利用和文化遗产保护传承工作，在保护中发展、在发展中保护。”［1］保护是主线，保护与利用是关系，“活起来”是要求。国家文物局局长刘玉珠进一步提出：“要坚持文物保护利用并重，大力推进文物合理利用，推动文物工作融入现代社会。在这个大背景下，保护学界意识到必须调整原有的文物保护利用理念，进行实践性创新，努力在文物资源资产管理、利用模式等方面实现突破。”［2］本文从经济学角度就当前建筑遗产的活化利用问题进行分析探讨。

一、建筑遗产活化利用的概念辨析

2015版《中国文物古迹保护准则》（以下简称“2015《中国准则》”）第40条规定：“利用是根据文物古迹的价值、特征、保存状况、环境条件，综合考虑研究、展示、延续原有功能和赋予文物古迹适宜的当代功能的各种利用方式。”［3］《巴拉宪章》（Bur?ra Charter，1999年）指出：“保护性利用是指延续性、调整性和修缮性利用，是合理且理想的保护方式。”［4］2017版《实施〈世界遗产公约〉操作指南（中文版）》第119条：“世界遗产存在多种现有和潜在的利用方式，其生态和文化可持续的利用可能提高所在社区的生活质量。”［5］邢启坤［6］、张建忠［7］等人对当前建筑遗产活化利用的理解主要是指商业形态与旅游开发；林源认同利用是基于遗产资源延续原有功能或赋予新功能的活动［8］。尽管学术界对“展示”是否列入利用范畴还存在一定争议，但对“利用”至少包括延续功能或更改功能这一点没有异议。

2008年我国香港特区政府推出《活化历史建筑伙伴计划》（Revitalising Historic Buildings Through Partnership Scheme），要求把政府持有的历史建筑及法定古迹活化再用［9］。张朝枝认为活化利用就是Adaptive Reuse，可译为“适应性利用”或“改造性利用”，指为建筑遗产找到合适的用途（即容纳新功能），使得该场所的文化价值得到最大限度的传承和再现，同时可对建筑重要结构的改变降到最低限度［10］。赵云指出“活化利用是指转变旧建筑的功能或对其进行改造以适应新的使用需求，并同时保留旧建筑历史特征的过程”［11］。王妍认为，活化利用可理解为，闲置或破败的历史建筑，在适时保护前提下，对实体建筑进行改造和再利用［12］。综上所述，本文认为活化利用是通过延续原有功能（需要改造）或更改原有功能，达到发挥建筑遗产社会效益和经济效益的行为，或称为“功能性利用”。

二、建筑遗产活化利用的目标与原则

2015《中国准则》规定：“合理利用是保持文物古迹在当代社会生活中的活力，促进保护文物古迹及其价值的重要方法。”解读条文，合理利用包括三个方面：一是重要方法（手段），二是保护本体与价值（前提），三是保持社会活力（目标）。“目标”是利用的方向，不得偏离；“前提”是利用的底线，不可违反。突破底线通常表现为损坏拆除或过度利用。

2015《中国准则》指出：“利用会引发社会对文物古迹的进一步关注，在产生广泛的社会效益的同时也产生经济效益，促进地方经济的发展。文物古迹作为社会公共财富，应当通过必要的程序保证其利用的公平性和社会效益的优先性。”从条文上解读，利用也有两个目标：一是产生广泛的社会效益；二是产生经济效益，促进地方经济的发展。前者是后者实现的基础。社会效益（遗产价值与社会影响）就是某一项人类活动满足公共需要的度量。广义的社会效益是相对于经济效益而言的，它包括政治效益、文化效益等。经济效益（经济价值）是指以尽量少的劳动耗费获得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动消耗取得更多的经营成果，经济效益是资金占用成本支出与有用生产成果之间的比较。2016年国家文物局《关于促进文物合理利用的若干意见》要求：“合理利用要坚持把社会效益放在首位，传承弘扬中华优秀文化。”［13］

建筑遗产合理活化利用遵循的基本原则是利用的公平性和社会效益的优先性。通常，文物遗产作为社会公共财富，更加强调公益性、利用的公平性与社会效益。对于保护等级偏低、较为普通的非公产权的建筑遗产，保护限制的严格程度相对较弱，活化利用灵活性强，便于引入适当的市场化手段。

本文认为实现建筑遗产活化利用的可持续性要以社会效益为根本，在保证社会效益、环境效益的前提下，通过资源优化配置，实现经济效益的可持续性，进而由经济效益反哺社会效益、环境效益，达到相互依存、相互促进的辩证统一。环境效益是经济效益和社会效益的基础，经济效益、社会效益是环境效益的延伸，三者互为条件，相互影响。环境与生态效益（建筑遗产本体与环境）衡量生产劳动过程对生态平衡和人类的生存环境的影响，将人们的劳动耗费与这些劳动对生态环境变化的影响进行比较［14］。建筑遗产的活化利用可以使资源和收益得到更有效的配置，参与活化利用各方既是要素的提供者，也是获益者。企业提供开发资金并负责具体的运营，获得利润；政府提供政策指导、监督开发，在加大遗产保护投入力度的同时获得税收收入；当地居民或村民通过参与旅游服务业转移就业、增加收入，改善生活条件并增强自觉保护意识，最终实现建筑遗产资源的合理配置。

三、建筑遗产活化利用的工作环节

建筑遗产活化利用由一系列工作环节组成，各自发挥作用，构成一套完整的活化利用工作体系，并不是单纯的功能定位或利用方式。

彭飞通过检索中国知网（CNKI）和调研收集的案例总结了全国工业遗产项目再利用的运作流程，重点提到价值评估分级、调查与安全性评估、产权归属、现状分析、上位规划、规划布局、特色空间规划、策略设计、再利用评价、项目定位、城市设计、项目设计、工程修缮施工、资产评估、保护选择、再利用模式、功能业态、产业结构调整、经济性、物业管理等方面［15］。刘庆余结合国外文化遗产利用提出需要完善的法律法规、规划，多方合作参与等问题［16］。李先逵认为合理利用要从五个方面的问题加以系统研究，即文化遗产的保护问题、研究问题、法规问题、规划问题、管理问题。保护是首要，研究是基础，法规是关键，规划是保证，管理是手段［17］。

2018年《关于加强文物保护利用改革的若干意见》的主要内容有16条，涵盖了建筑遗产保护利用管理的各方面，分析详见表一。

2015《中国准则》共计47条，涵盖如下方面：文物保护的对象、价值、评估、利用原则、人员管理、社会共同参与；保护原则；保护与管理工作程序，包括调查、评估、确定文物保护单位等级、制订文物保护规划、实施文物保护规划、定期检查文物保护规划实施情况。其中“管理”条文中提到了对经济效益的分析；“保护措施”包括保养维护与监测、加固、修缮、保护性设施建设、迁移以及环境整治；“合理利用”涉及研究、展示、延续原有功能和赋予文物古迹适宜的当代功能的各种利用方式，提到了促进社会效益与经济效益。

表一// 2018年《关于加强文物保护利用改革的若干意见》条文的利用环节分析表条文第一条细节内容利用工作环节宣传管理第二条宣传管理第三条第四条第五条主要内容保护利用的目标保护利用理念的推广与价值传播体系完善革命文物保护传承体系开展国家文物督察试点建立文物安全长效机制强调展示第六条建立文物资源资产管理机制第七条建立健全不可移动文物保护机制规划、管理、利用方式大力推进文物合理利用利用方式、产权机制、管理第八条第九条健全社会参与机制激发博物馆创新活力第十条管理机制的重大调整、资产管理情况，登录制度、大数据库，确定了利用机制与制度的转变审批制度、国土空间规划、完善考古制度、健全遗产使用预警和巡查、建立保护利用示范区，推动资源整合与连片利用、创新机制，适度发展服务业和休闲农业加大资源配置力度、强化基本公共文化服务功能，盘活资源，支持社会力量合理利用探索社会力量参与使用和运营管理、促进文物旅游融合发展强调展示的方式以及单位的预算管理，人员绩效考核、产权确权交易与中介服务多种科技手段第十一条第十二条第十三条第十四条第十五条第十六条促进文物市场活跃有序发展深化“一带一路”文物交流合作加强科技支撑创新人才机制加强文物保护管理队伍建设完善文物保护投入机制利用内容与展示利用方式管理管理管理机制重大调整、产权机制、资产经济、数据管理社会参与，产权机制、利用方式展示利用、资产财务管理、产权机制产权机制、管理宣传管理展示利用方式人员管理管理管理

综上所述，文献研究偏重于规划和功能利用，政策文件偏重于宣传和管理机制。本文认为建筑遗产活化利用的工作环节主要包括产权机制、保护规划、调查评估、利用方式以及管理机制等方面。工程修缮归属保护领域，传播宣传归属管理机制。

四、建筑遗产活化利用的工作体系构建：基于经济学思维

经济学思维并非要求人们自私、物质至上、目光短浅、一心向钱看，经济学是研究与规范人类如何通过衡量选择行为的学科。保罗·海恩（Paul Heyne）阐述了经济学思维原理：所有社会现象均源于个体的行为与互动，在这些活动中人们基于期望的额外收益和成本进行选择［18］。使用者都希望最大限度地从稀缺资源中获取想要的东西。个体的理性选择对于群体而言可能并不理性，优化是稀缺性约束下的选择行为，实现优化需要参与协调来应对，通过调整方案实现合作共赢。因而大部分社会互动需要参与者了解和遵守规则并在协调下进行。人们追求各自目标和决策并相互协调，所依赖的方式和手段即经济系统，是由“规则”塑造的。现代社会中最重要的规则就是“产权”。基于经济学思维，清晰界定产权，合理配置资源，协调交易费用，能够促进现存稀缺资源的有效利用（使用效益）。

建筑遗产是一种稀缺资源，理解规则是人类有效利用稀缺资源的关键问题。引入经济学思维构建建筑遗产活化利用的工作体系主要可以解决两方面问题：一是可以建立一套清晰的、有效的、能被普遍接受的规则；二是有助于建立文物资源资产管理机制。资产管理本身属于经济行为，也是国家要求的重要工作。

1.经济学思维引导建筑遗产活化利用行为分析

（1）基于优化与权衡的思维角度看待建筑遗产保护与利用的矛盾。各方利益人会在特定的情况下作出他们认为正确的决定，人们按照自己独特的资源和能力，追逐各自感兴趣的特定目标。如果对别人的利益、资源与能力不管不顾，这种追逐的糟糕后果是演变为破坏性争斗，最终带来的往往是混乱，而不是财富。事实上，每个人的计划如果要成功都必须依赖与他人的合作，需要引入协调合作的思维。人们追求各自目标和决策时要相互协调与退让，通过互动，根据具体情况形成新的规则。可持续发展由社会效益、环境效益和经济效益三个效益组成，要有协调合作的思维，才能充分发挥能动性。

（2）经济学要求人类建立与遵守规则的普遍思维。产权作为经济规则中最重要的部分，也是资源资产管理的核心。明确界定谁在法律上拥有什么能够帮助我们澄清不同的选择和机会。在自愿的前提下，产权及衍生权益可以进行交易与分离，获取更大效益。

（3）基于经济学思维分析活化利用各工作环节的相互关系。经济行为以产权作为基本出发点，根据可靠的信息与激励，随着时间的演化不断协调，谨慎选择，直至建立起一种可靠的优化模式。反映在建筑遗产活化利用中，产权是基础与核心，评估是信息价值与现状条件的反映，法律、规划和技术是关键手段。以产权规则作为基本出发点，清晰界定建筑遗产产权，规范多方利益人的协调机制，通过方案的选择、衡量和调整，最终实现资源配置的优化。当然，经济学不是完美的，不可能既顾及所有事实，又对所有价值一视同仁。毕竟所有社会现象源于个体的行为和互动，还要以动态思维来调整完善。

（4）资源的优化配置是经济学的重要部分，引导保护方选用具体的专业化手段，将建筑遗产具备的资源要素加以组合，选择、衡量与优化建筑遗产利用方式。如2015《中国准则》提出，“应当根据文物古迹的价值、类型、保存状况、环境条件等分级、分类选择适宜的利用方式”。

（5）经济学研究人类行为和协作互动时，特别重视个体的选择。个体总在比较，期望有较低的成本或额外效益，这是优化的本质。如何判断是否产生优化需要合理的评价指标，人们通常用货币来衡量特定选择的收益成本或额外效益，一点适度的变动就会使很多人改变他们的行为。因此，建筑遗产活化利用需要引入经济评估，将经济价值作为一种衡量标准来判读利用行为是否合理。

（6）资产管理要摸清家底、建立资产台账，也要有经济计量方式。要谨慎推进建筑遗产资源资产后续计量，依据文化资产后续保护修缮时点计划及出库信息，通过“在建工程”科目归集修缮期间发生的各类费用，调整至“文化资产”科目予以显化。强化专业评估计价，分析不同取得方式、不同计价方法下资产应在什么时点选择何种计价依据，账务核算是否规范标准等［19］。

（7）全面提升管理监督考核领域。建筑遗产资源资产管理工作中将全面引入资产绩效评价指标，比如完善人的绩效评价管理考核指标，启动物的全生命周期管理的全过程绩效评价。这样可以客观真实地反映资产管理效果，并将考评结果与部门、个人的年度绩效评定挂钩，提升建筑遗产资源资产利用管理效率。

2.基于经济学思维的活化利用工作体系分析

基于经济学思维，本文认为建筑遗产合理活化利用的工作体系是指在保护的基本原则下，产权明晰是实现合理利用的基础，科学评估是建筑遗产合理利用的前提，保护规划是合理利用的法律依据，利用方式是实现合理利用的手段，规范管理是实现合理利用的保障，经济可行是衡量合理利用的指标。这几方面相互配合、协调促进，最终实现保护与利用的可持续发展（图一）。

五、建筑遗产合理活化利用的基础：产权机制

产权是由多项权利构成的权利束。产权界定是将建筑遗产产权的各项权能界定给不同主体，主要包括两部分：第一是产权的归属关系（界定归谁）；第二是在明确产权归属的基础上，对物品产权实现过程的各权益主体之间的责、权、利关系进行界定（界定约束）。通过设置约束条件，可以提供合理的经济秩序、产生稳定预期、减少不确定因素。

图一// 建筑遗产活化利用工作体系分析图

产权机制最基本的是所有权，最常见的是用益权。“所有权”是整个产权制度的核心，一般具有绝对性、排他性、永续性三个特征。从产权性质来看，建筑遗产所有权主要分为私有产权、公有产权和混合产权。“用益权”是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利，常见有使用权、经营权、用益权、租赁权等。从经济学角度看，用益权的出现是社会进步的表现，能降低成本或增加效益，有助于充分利用稀缺资源。法理上，所有权、使用权和收益权可否分离，在建筑遗产学术界有一定的争论，有些学者反对而有些学者支持。但从实践操作来看，产权分离总体上有利于建筑遗产的保护利用，出现弊端的主要原因是各方权责不够细致清晰。拆分所有权、使用权和监督权时，必须明确各方利益人的权益与责任，建立有效的归属与分配机制。

出于保护目的，几乎世界上任何一个国家和地区对建筑遗产的保护利用都有不同程度的规定，在法理上属于产权约束或产权限制。具体措施主要是：合理确定保护等级；制定保护规划；严格控制建筑结构、布局、功能、高度、体量、色彩、立面外形以及周边环境要素等方面；对遗产功能、使用、修缮和改建的限制，例如产权人不得擅自迁移或拆除，所有权人具有管理保护建筑遗产责任等。这些保护限制对于使用者行为是一种约束，也是一种保护。使用者充分清晰地了解具体遗产项目关于使用、处置、收益等的权利责任以及限制条件、使用年期、鼓励手段与处罚措施等规定，一方面会使他们对损毁破坏建筑遗产的后果产生畏惧，另一方面也帮助他们放心使用建筑遗产，大胆投入资金，不至于束手束脚。合理的规定有助于引入更多市场化管理手段，鼓励社会参与，引入社会资金。

六、建筑遗产活化利用的经济效益衡量方法

谈及经济效益，建筑遗产保护领域确实存在一些过度利用、随意破坏抑或借保护之名敛财的情况。文物系统原本对此是存有顾虑的，尽量避免文物保护过多涉及经济领域，然而大量的历史建筑与一般文物点保护利用难点问题很多。例如上海巨鹿路优秀历史建筑被业主野蛮拆除，部分城市历史街区修复项目财务长期亏损，各地房屋征收中的历史建筑保护与补偿逐步成为社会纠纷，等等。这些问题不可避免地需要引入经济学思维来研究，要用经济技术手段提出解决思路。

本文认为，界定和衡量建筑遗产活化利用的经济合理性可借鉴不动产估价“最高最佳利用”原则。从经济学角度看，不动产利用的驱动力在于经济效益最大化。“最高最佳利用”需要满足四大标准：法律上允许、技术上可能、财务上可行和价值最大化［20］。这些标准是依次考虑的，法律上的允许、技术上的可能的检验都必须置于财务上可行和价值最大化检验之前。前者不可行，后者无意义。“最高最佳利用”分析提供了某类不动产在市场参与者心目中竞争地位的详细调查基础，可确定不动产最有利、最有竞争力的用途。建筑遗产毕竟是历史遗留的产物，历史时期的规划布局、基础设施、人们的生活习惯与现代社会大相径庭。以现代人视角来看，建筑遗产无论从最佳用途还是规模等，通常都很难达到最佳利用效益。所以在分析建筑遗产活化利用时，“最高最佳利用”原则需要作一些适宜性调整，体现在以下几个主要方面。

1.建筑遗产“价值最大化”的特殊理解

四大标准中“法律上允许、技术上可能、财务上可行”对于普通不动产与建筑遗产普遍适用。其中，法律上的“财务上可行”与前文的“经济可行”是同样的意思。对“价值最大化”的理解主要包括两个方面：一方面是建筑遗产使用价值最大化（机会成本最小化）。在遵循建筑使用功能文化属性的前提下，通过创造性再利用，为人类特定的活动提供室内外空间［21］。人们直接使用建筑遗产实现消费功能，如居住、办公等，要充分考虑机会成本的最小化，即人们使用其他建筑物达到相同的使用效益时所需要支付的成本费用。另一方面是经济收益最大化。建筑遗产经济收益通常包括租金收益、经营收入或旅游收益等，属于直接收益。建筑遗产经济收益还可以表现为衍生的间接经济收益。例如，建筑遗产给所在区域带来整体经济效益的提升，拉动地方旅游、住宿、餐饮、商业和其他相关行业的综合性发展等。特别在旅游业中，文化遗产项目的品牌效应及其特殊资源凸显垄断价值，有效利用遗产资源来发展旅游业，可以实现良好的经济回报，也会带来更多的遗产保护资金支持［22］。因此，建筑遗产活化利用不能仅关注眼前利益，要将间接收益影响也考虑在内。建筑遗产“价值最大化”体现在保证其社会效益、环境效益最大化的基础上，考虑满足使用需求或提升经济效益的价值最大化。

2.建筑遗产使用功能的调整优化

由于建筑遗产发生拆除或移建行为的可能性较小，因此基于社会影响、文化意义的考量以及从政府的政策主导出发，合理利用成为唯一选择。如果现状用途是适宜的，则应该延续保持；如果现状使用达不到经济效益最大化，则应该通过适宜性功能调整来弥补。一般而言，由于文物保护单位的保护等级高，所以使用功能受到严格限定。除宗教建筑用途通常不会改变以外，建筑遗产的使用功能限制没有那么严格。比如位于历史街区的古民居即便属于建筑遗产，可能会有旅游参观点、居住住宅和精英会所等多种用途。对于等级更低的普通传统风貌建筑，使用功能的调整余地就会更加灵活。紧临商业街的传统民居可以改为优雅休闲的咖啡吧、依水小筑等吸引游客休憩。老城的旧厂房或仓库不乏建筑精品，所处的地理位置又使得人们趋之若鹜，可以建设为休闲文化街区，例如上海新天地、北京798区等。因此，建筑遗产的使用功能与保护等级相关，有的受到严格限制，有的相对灵活。即便没有强制限定功能，最佳利用功能也要综合建筑物自身条件、周边环境状况、区域发展规划等实际情况来确定。

3.建筑遗产的工程修缮成本控制

建筑遗产“最高最佳利用”取决于投入成本的多少。建筑遗产的修缮不同于现代“方盒子”建筑的兴建，很难参照市场建筑成本，人们经常需要考虑是完全保留原貌还是仅保留建筑外立面。对于某些建筑遗产，保留建筑外立面，对内进行现代化改造也不妨是一种既解决历史保护又能统筹兼顾经济效益的办法。多数情况是对不同保护等级的建筑遗产实施不同程度的修缮改进方案，增加一些必要设施，提高其舒适度和实效性，使得这些建筑遗产更具备功能实用性。所以在确定可能的利用预期方案时，工程修缮成本要作为一个重要的决定因素考虑在内。关键点是修缮方案要在满足预想的建筑遗产实用性要求的前提下，尽量合理控制工程修缮成本。建筑遗产的真实性、完整性及其导致的修缮成本问题应当注意。

4.建筑遗产活化利用的经济效益量化方法

经济效益是建筑遗产活化利用的经济表现，需要通过技术方法予以衡量显化。合理量化经济效益的技术方法包括建筑遗产经济价值评估与历史地段项目经济评价两个技术体系。

建筑遗产经济价值评估是指估价机构与估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在合理的假设下采用适宜的方法，并在综合分析建筑遗产经济价值影响因素的基础上，对其在价值时点的特定经济价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动［23］。

历史地段项目经济评价是根据国家规定的建设项目经济价值技术标准，适用于历史地段项目并进行一定技术调整，通过分析项目投资、成本费用、营业收入与资产价值等程序，计算项目内部收益率、净现金量等财务指标，明确盈亏平衡分析、敏感性分析等，以判断项目投资的经济可行性［24］。经济评价是引导和促进资源合理配置，减少和规避历史地段项目投资风险的基础性工作。

经济价值评估是静态的，具有针对性，反映建筑遗产在评估时点的经济价值，关注的是时点效应。项目经济评价是动态的，具有整体性，反映历史地段项目在投资期或收益期的财务资金情况，关注的是时段效应。经济价值评估行为是项目经济评价的重要组成部分，两者既有区别又有联系，是建筑遗产活化利用经济效益的量化方法。

七、小结

本文基于经济学思维对建筑遗产活化利用进行探讨，分析了产权机制、评估体系、保护规划、利用方式、规范管理和经济可行等工作环节的相互协调关系，试图构建一个建筑遗产活化利用的工作体系，以实现建筑遗产活化利用的可持续性。建筑遗产的保护利用要注意综合平衡社会效益、环境效益与经济效益三者关系，在前两者的基础上，逐步将经济效益纳入建筑遗产活化利用考虑范畴。通过保护利用思路的转变，重点认识产权机制的核心地位，探索更为合理的建筑遗产活化利用方式，通过经济手段衡量其合理性，不断完善建筑遗产活化利用发展模式，这也是当前建筑遗产保护界必须面对的历史性课题，而且是具有必要性、重要性和迫切性的课题。

［1］中共中央办公厅，国务院办公厅：《关于加强文物保护利用改革的若干意见》，中华人民共和国中央人民政府网站，［EB/OL］［2018-10-08］http：///zhengce/2018-10/08/content_.htm.

［2］国家文物局有关负责人解读《关于加强文物保护利用改革的若干意见》，中华人民共和国中央人民政府网站，［EB/OL］［2018-10-09］［2019-11-01］http：///zhengce/2018-10/09/content_.htm.

［3］国际古迹遗址理事会中国国家委员会：《2015〈中国文物古迹保护准则〉中文简版》，中国古迹遗址保护协会（ICO?MOS CHINA）官方网站，［DB/OL］［2015-11-18］［2019-11-01］http：///？class=16&p=3.

［4］国际古迹遗址理事会澳大利亚国家委员会：《巴拉宪章》（1999），中国国家文物局《国际文化遗产保护文件选编》，文物出版社2007年，第158页。

［5］联合国教科文组织世界遗产中心：《实施〈世界遗产公约〉操作指南（2017中文版）》，中国古迹遗址保护协会（ICOMOS CHINA）官方网站，［DB/OL］［2017-07-12］［2019-11-01］http：///download_list.php？class=33.

［6］邢启坤：《我国世界文化遗产的合理利用及可持续发展模式探讨》，《世界遗产论坛》2009年。

［7］张建忠：《中国帝陵文化价值挖掘及旅游利用模式》，陕西师范大学博士学位论文，2013年。

［8］林源：《中国建筑遗产保护基础理论研究》，西安建筑科技大学博士学位论文，2007年。

［9］香港特区政府：《活化历史建筑伙伴计划（2008）》，香港政府发展局文物保育办事处官方网站，［DB/OL］［2017-07-13］［2019-11-01］https：///tc/rhbtp/

［10］张朝枝、刘诗夏：《城市更新与遗产活化利用：旅游的角色与功能》，《城市观察》2016年第5期。

［11］董晨：《活化利用，传统经典更具当代活力》，《新华日报》2017年5月18日第23版，［EB/OL］［2017-05-18］［2019-11-01］http：///mp3/pc/c//18/c.html.

［12］王妍：《珠海历史建筑保护和活化利用的思考》，《中华建设》2018年第6期。

［13］国家文物局：《关于促进文物合理利用的若干意见（2016）》，国家文物局官方网站，［EB/OL］［2016-10-18］［2019-11-01］http：///art/2016/10/18/art_2237_.html.

［14］曲福田：《资源经济学》，中国农业出版社2001年，第88页。

［15］彭飞：《我国工业遗产再利用现状及发展研究》，天津大学博士学位论文，2015年。

［16］刘庆余：《国外线性文化遗产保护与利用经验借鉴》，《东南文化》2013年第2期。

［17］李先逵：《中国建筑文化遗产保护利用问题与对策》，中国民族建筑研究会《华南地区古村古镇保护与发展（广州）研讨会文集》2008年，第3页。

［18］〔美〕保罗·海恩、彼得·勃特克、大卫·普雷契特科著，史晨译：《经济学的思维方式》，机械工业出版社2018年，第4页。

［19］李莉：《构建文物文化资产管理体系的思考》，《中国会计报》2019年8月16日第11版。

［20］国家技术标准《房地产估价规范》（GBT-2015）。

［21］朱光亚、方遒、雷晓鸿：《建筑遗产评估的一次探索》，《新建筑》1998年第5期。

［22］顾江：《文化遗产经济学》，南京大学出版社2009年，第232页。

［23］徐进亮：《历史性建筑估价》，东南大学出版社2015年，第105页。

［24］徐进亮：《历史地段经济评价大纲及指标体系研究》，《建筑与文化》2017年第4期。

文章来源：经济学报 网址: http://jjxb.400nongye.com/lunwen/itemid-49284.shtml

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